Actualizado: 9 noviembre 2025
El mercado descuenta que el BCE no realizará nuevos recortes en el corto plazo y la banca da por finalizada la “guerra de precios” de la primera mitad del año. Aun así, todavía es posible encontrar ofertas competitivas si cumples con los requisitos de vinculación (nómina, seguros, recibos, tarjeta, etc.).
Mejores hipotecas fijas – noviembre 2025
En concreto, la Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja encabeza el listado, seguida de la Hipoteca Open Fija de Openbank y la Hipoteca Fija Bonificada de Banco Santander. Las condiciones suelen incluir domiciliación, seguros y uso de tarjeta, con plazos máximos que suelen situarse en 25 años. Aunque los tipos han repuntado, siguen existiendo buenas oportunidades para quienes priorizan estabilidad y cuota predecible.
Ibercaja – Hipoteca Vamos Fija
TIN desde 2,15 % (bonificada) · TAE desde 3,10 %
Hasta el 80 % del valor, 25 años, sin apertura. Requisitos: nómina conjunta ≥ 2.500 €, 3 recibos, tarjeta, seguros y aportación periódica.
Openbank – Hipoteca Open Fija
TIN 2,42 % · TAE desde 2,98 % · Proceso 100 % online · Plazo hasta 25 años.
Banco Santander – Hipoteca Fija Bonificada
TIN inicial 2,55 % (6 meses) · TAE desde 3,07 % · Vinculación con ingresos y productos del banco.
Mejores hipotecas variables – noviembre 2025
El mercado de hipotecas variables se enfrenta al reto de un euríbor en torno al 2,21 %, lo que incrementará las revisiones de cuotas para quienes ya tengan estos préstamos. Aun así, los diferenciales competitivos siguen siendo clave para marcar la diferencia entre entidades.
La Hipoteca Variable de Kutxabank lidera por su diferencial ajustado de Euríbor + 0,49 %, seguida muy de cerca por Cajamar (Euríbor + 0,50 %) y Unicaja (Euríbor + 0,55 %). Este tipo de producto resulta ideal para perfiles con tolerancia al riesgo y capacidad de asumir variaciones en la cuota mensual. Para quienes anticipen un futuro descenso del euríbor, las variables pueden ser una apuesta interesante.
Kutxabank – Hipoteca Variable
TIN inicial 1,46 % (12 meses) · TAE desde 3,01 % · Luego Euríbor + 0,49 % · Plazo hasta 30 años.
Cajamar – HipotecON Variable
TIN inicial 1,65 % (12 meses) · TAE desde 3,29 % · Luego Euríbor + 0,50 %.
Unicaja – Hipoteca Variable Bonificada
TIN inicial 1,90 % · TAE desde 3,56 % · Luego Euríbor + 0,55 % · Nómina ≥ 2.000 €.
Mejores hipotecas mixtas – noviembre 2025
Las hipotecas mixtas combinan lo mejor de las fijas y las variables: un tramo inicial de tipo fijo y otro vinculado al Euríbor. En el entorno actual, esta opción resulta atractiva para quienes buscan tranquilidad al principio y flexibilidad a largo plazo.
En noviembre de 2025, las mejores ofertas provienen de Ibercaja y Cajamar, con tipos fijos iniciales entre el 1,55 % y el 1,85 %, y diferenciales variables que no superan el Euríbor + 0,60 %. Son una alternativa equilibrada para quienes prevén que el índice se modere en los próximos años pero prefieren asegurar una cuota baja durante los primeros ejercicios.
Ibercaja – Hipoteca Vamos Mixta (5 años)
Tramo fijo 1,55 % (5 años) · TAE desde 3,17 % · Luego Euríbor + 0,60 %.
Cajamar – HipotecON Mixta (5 años)
Tramo fijo 1,79 % (5 años) · TAE desde 3,17 % · Luego Euríbor + 0,50 %.
Ibercaja – Hipoteca Vamos Mixta (10 años)
Tramo fijo 1,85 % (10 años) · TAE desde 3,39 % · Luego Euríbor + 0,60 %.
Diferencias entre hipotecas fijas, variables y mixtas
En el mercado español hay tres tipos de hipotecas (fijas, variables y mixtas), pero ninguna es mejor que otra: todo depende de tus prioridades y de tus expectativas sobre el futuro.
Si buscas seguridad total aunque pagues algo más, elige hipoteca fija. Si confías en que el euríbor se mantenga bajo y aceptas riesgo a cambio de pagar menos, una variable puede ser más rentable. La mixta ofrece un punto medio: fija al inicio y variable después.
Diferencias entre el TIN y el TAE
El TIN (Tipo de Interés Nominal), es el porcentaje que indica el coste o la rentabilidad de un préstamo o depósito sin tener en cuenta los gastos asociados ni la frecuencia con la que se aplican los intereses. En una hipoteca, el TIN refleja el interés “puro” que el banco cobra por prestar el dinero. Por ejemplo, un TIN del 2 % significa que el cliente pagará ese 2 % anual sobre el capital pendiente, pero no informa de otros costes como comisiones o seguros vinculados.
El TAE (Tasa Anual Equivalente), en cambio, es un indicador más completo que incorpora no solo el TIN, sino también las comisiones, gastos y la frecuencia de los pagos (mensual, trimestral, anual…). Por eso, la TAE representa el coste total efectivo del préstamo o la rentabilidad real de una inversión en un año. En resumen: el TIN muestra el interés nominal, mientras que la TAE permite comparar distintas ofertas porque refleja cuánto se paga realmente por la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
- ¿Qué tipo de hipoteca conviene más en 2025?
- Depende de tu perfil. Si priorizas estabilidad, elige fija. Si crees que el euríbor bajará o se estabilizará y toleras cambios en la cuota, una variable puede salir más barata a largo plazo. La mixta equilibra ambas.
- ¿Puedo cambiar mi hipoteca de tipo variable a fijo?
- Sí. Mediante novación (con tu banco) o subrogación (cambio de banco). Ambas tienen costes, pero suelen compensar si el nuevo tipo efectivo es más bajo.
- ¿Qué porcentaje financian los bancos actualmente?
- Habitualmente hasta el 80 % del menor entre compraventa y tasación en vivienda habitual. En segundas residencias, suele ser 60–70 %.
- ¿Cuánto tardan en aprobar una hipoteca?
- Entre 3 y 6 semanas según documentación, tasación y carga de trabajo. Los procesos digitales tienden a ser más ágiles.
- ¿Qué productos adicionales piden para bonificar el tipo?
- Suele requerirse nómina domiciliada, seguros de hogar y vida, uso de tarjeta y recibos domiciliados. Revisa siempre el coste total de los vínculos.
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