¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria en España?

por | 7 Jun 2022

Los temores de que los excesos que vimos en el pasado se vuelvan a repetir en el presente siguen latentes. En Estados Unidos, las viviendas se encuentran en precios de máximos históricos, mientras que los tipos sobre los créditos hipotecarios han escalado a niveles que no se veían desde el año 2007. Una situación que ha encendido las alarmas dentro del sector. ¿Hay peligro de burbuja?

Lo cierto es que hay que saber separar entre el mercado inmobiliario estadounidense y el europeo –en el que se enmarca España–. Al otro lado del Atlántico los tipos de interés ya han comenzado a subir y con el elevado nivel de ahorros, los ciudadanos norteamericanos se han lanzado a comprar nuevas viviendas, lo cual ha provocado que el sector haya entrado en una espiral de precios alcistas como no se veía en más de diez años.

En Europa la situación, de momento, parece distinta. Las presiones salariales son distintas, muchos contribuyentes en Estados Unidos buscan vivir en el mejor emplazamiento y eso empuja los precios al alza. Algo contrario a lo que sucede en el viejo continente.

¿Puede que esta situación sea distinta a la anterior crisis financiera?. Se puede descartar que estamos en una burbuja en España porque la subida de precios se concentra en las grandes capitales y en el año de la burbuja una vivienda en un pueblo pequeño cotizaba a precios realmente desorbitados (…) Esa situación no la tenemos ahora.

El problema, no obstante, parece estar en la parte de la obra nueva. Gulias apunta a que hay poca oferta y los precios son más caros: “esto se debe a que los materiales también tienen un mayor coste, porque tienen otras calidades; y también hay que decir que en los últimos tiempos hemos visto promotores que han devuelto pagos y señales a posibles compradores para poder empatar con el incremento de los precios de producción”. Una práctica que se está haciendo, debido a que el precio de los materiales se ha disparado un 30%.

Así, dentro del contexto actual, sí que se puede destacar la subida del Euríbor, que ya se encuentra en terreno positivo, mientras que el encarecimiento medio de las hipotecas ante este escenario es de 50 euros. ¿Cómo se encuentra ahora la oferta hipotecaria frente a un contexto monetario más restrictivo, como consecuencia de las expectativas de subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo?

Dentro de las propuestas de los bancos se están acabando los tipos fijos con intereses bajos: La banca está apostando por los tipos de interés variable de nuevo ante estas expectativas en las políticas monetarias para controlar la subida masiva de los precios.

Pero más allá de ese cambio de tendencia, el mercado inmobiliario es muy dinámico. El problema de las compañías inmobiliarias es que no tienen producto para vender, porque la oferta escasea.

En los últimos meses muchas viviendas se han terminado vendiendo a precios más caros por este desajuste entre demanda y oferta. Por consiguiente, y siguiendo la información anterior, el mercado está activo y no debería haber una burbuja hoy en día.

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Ricardo Gulias
Director de RN Tu solución hipotecaria

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