Scope Ratings: Perspectivas sector inmobiliario europeo. ¿Se avecinan nubarrones?

por | 7 Nov 2022

El sector inmobiliario europeo se tambalea bajo la presión de la inflación, el aumento de los rendimientos y la ralentización del crecimiento económico, pero, por ahora, los subsectores de compraventa residencial e industrial están resistiendo sorprendentemente bien.


La sólida demanda subyacente de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando los resultados y las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas.

La demanda relacionada con la logística también está creando unas condiciones relativamente favorables para los propietarios de inmuebles industriales, aunque el exceso de oferta, dada la sólida inversión reciente en el segmento, podría suponer un riesgo.


En contraste con las perspectivas favorables que se manejaban para todo el sector antes de la pandemia de Covid, ahora las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios. El riesgo de refinanciación está aumentando para las empresas del mercado inmobiliario de oficinas. La calidad crediticia está divergiendo rápidamente en el resto del sector inmobiliario comercial.

Perspectivas para el sector inmobiliario europeo:

Residencial:

  • Cobertura de intereses estable: los alquileres están creciendo a medida que la saludable demanda de viviendas y la limitada oferta equilibran el riesgo de aumento de los gastos de servicio de deuda no recuperables y el coste creciente de la deuda que se produce gradualmente a medio plazo.
  • Apalancamiento estable: los activos se valoran en su mayoría por debajo de los costes de reposición, mientras que el probable crecimiento de la generación de efectivo respalda los precios actuales a pesar de la menor liquidez del mercado, que llevará a un lento aumento de los rendimientos.

Industrial:

  • Cobertura de intereses estable: la fuerte demanda de los ocupantes respalda el crecimiento de los alquileres y la capacidad de los propietarios para compensar los mayores gastos de explotación. El riesgo de que aumente el coste de la deuda es limitado debido a la gran proporción de deuda de bajo coste a tipo fijo y a los amplios vencimientos.
  • Apalancamiento estable: el riesgo de que se produzcan graves devaluaciones de los inmuebles parece limitado, apoyado en gran medida por las buenas perspectivas de fuerte crecimiento de los alquileres.

 

Oficinas:

  • La protección de la deuda no está en peligro: los plazos medios ponderados relativamente largos, los vencimientos a largo plazo y la elevada proporción de deuda a tipo fijo retrasan el impacto de la subida de los tipos de interés y el debilitamiento de la economía en el flujo de caja.
  • Posible aumento del apalancamiento: una probable corrección del valor de los inmuebles, con un aumento de los rendimientos que no se verá totalmente compensado por los aumentos de los alquileres ligados a la inflación, en medio de unas perspectivas económicas más débiles y un deterioro de la demanda de espacio para oficinas, provocará un mayor riesgo de refinanciación.

 

Sector minorista:

  • Mayor dispersión de la calidad crediticia: el flujo de caja estable y los valores de los activos ligados a la calidad de la cartera – marcada por una mayor afluencia de público y ventas – ayudarán a los minoristas mejor situados a hacer frente a los arrendamientos vinculados al IPC y a los mayores gastos de servicio de la deuda. Mayor riesgo de refinanciación, especialmente en el caso de los inmuebles con bajos rendimientos de la deuda.

Promotores:

  • Riesgo de liquidez: la inflación ha reducido los márgenes, al igual que el mayor coste del capital, los sobrecostes y los retrasos en las ventas provocados por el menor apetito de los inversores y/o la escasez de materias primas y mano de obra.
  • Mayor riesgo de refinanciación: los emisores con balances excesivamente apalancados parecen vulnerables debido a los retrasos en las ventas a medida que las condiciones del mercado empeoran.

El segmento industrial sigue siendo el mejor del sector a nivel europeo en cuanto a las perspectivas crediticias para las empresas inmobiliarias, aunque estamos atentos a los indicios de exceso de capacidad a medida que el crecimiento económico se ralentiza. Las buenas perspectivas de crecimiento de los alquileres industriales indexados y orientados al mercado, apoyados en gran medida por el favorable equilibrio entre la oferta y la demanda, deberían compensar en gran medida el aumento de los costes de construcción y el mayor coste del capital. Esto salvaguardará aún más la protección de la deuda.

Philipp Wass y Fayçal Abdellouche, analistas de Scope Ratings

¡Apóyanos para seguir creciendo!
Tiempo de Inversión
Proyecto especializado en la divulgación del ahorro y la inversión, el fomento del asesoramiento profesional y el seguimiento de la actualidad de los principales activos (renta variable, renta fija, materias primas, y más) y vehículos de inversión y financiación (fondos de inversión, capital riesgo, socimi, direct lending, etc) con el objetivo de ayudar a los inversores a tomar mejores decisiones en relación a su patrimonio. ¿Quieres anunciarte con nosotros?

Únete a la Newsletter y recibe todos nuestros artículos, vídeos y podcast en tu correo

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

ARTÍCULOS RELACIONADOS

Desciende el estrés de los mercados financieros españoles

Desciende el estrés de los mercados financieros españoles

El indicador de estrés de los mercados financieros españoles cerró 2022 con una suave tendencia a la baja, dejando el índice en un nivel de riesgo medio de 0,45, según se recoge en el boletín trimestral correspondiente al cuarto trimestre del año publicado hoy por la...

Factores que dificultan el ahorro y la inversión en España

Factores que dificultan el ahorro y la inversión en España

El departamento de Educación Financiera de EFPA España ha elaborado un paper informativo donde analiza cuáles han sido históricamente y en la actualidad los principales elementos que hacen que el ahorro y la inversión en España sigan siendo una asignatura pendiente y...

Renta 4 comercializará los seguros de vida de Cáser

Renta 4 comercializará los seguros de vida de Cáser

Renta 4 comercializará los seguros de vida de Caser. Ambas entidades han alcanzado un acuerdo con el objetivo de afianzar la alianza establecida en el año 2013 y continuar impulsando el negocio asegurador, el crecimiento y la generación de valor añadido para ambas...

Criptoactivos: Las inversoras españolas aumentan su asignación

Criptoactivos: Las inversoras españolas aumentan su asignación

Según la última encuesta 'El Pulso del Inversor Minorista' realizada por eToro al final del cuarto trimestre, la proporción de inversores minoristas españoles que poseían criptoactivos alcanzó el 45%, cuatro puntos porcentuales más que en el trimestre previo (41%), a...

Pensiones: novedades y cambios en el 2023

Pensiones: novedades y cambios en el 2023

Comenzamos 2023 y, en lo relativo a las pensiones, presentes –jubilados- y futuras – actuales cotizantes-, hay actualmente novedades y cambios significativos. Próximamente tendremos aún más noticias, desde España se tiene que enviar a la Comisión Económica Europea la...

Alberto Roldán asume el cargo de director general de Metagestión

Alberto Roldán asume el cargo de director general de Metagestión

Metagestión, una de las gestoras de fondos de inversión independientes más antiguas en España, ha nombrado a Alberto Roldán, nuevo director general de la firma, en sustitución de Carlos Flores, que seguirá ligado al Grupo en un nuevo proyecto que englobará los...

SUSCRÍBETE A TIEMPO DE INVERSIÓN

Política de privacidad

¡Bienvenido a la comunidad de Tiempo de Inversión!