Con un mercado tan amplio y una rentabilidad tan atractiva, es muy fácil lanzarse a buscar pisos y casas a la venta para rentabilizarlos con un alquiler o una reventa. Invertir en vivienda puede parecer una tarea sencilla, ya que hablamos de unos activos que no hacen más que ganar valor con el paso del tiempo, y que son ideales para proteger nuestro patrimonio frente a la inflación.

Sin embargo, es muy habitual lanzarse a este terreno sin el conocimiento suficiente, y caer en una serie de errores de lo más habitual. Errores que pueden salir muy caros y que aquí te vamos a enseñar a evitar para que sepas bien cómo se debe comprar para alquilar y cómo rentabilizar al máximo tu inversión.

Los errores más comunes al comprar vivienda para alquilarla

En los primeros tanteos de mercado, lo que más se suele observar es el precio de compra de una zona y del alquiler mensual. El problema es que, aunque tengas los datos oficiales del Índice de Precios de Vivienda (INE) en mano, son solo una parte del todo a tener en cuenta. Necesitas controlar los gastos asociados a la compra (impuestos, comunidad, reparaciones, seguro, IRPF y un largo etcétera) para hacer las cuentas de verdad.

Lo mejor que puedes hacer antes de lanzarte es calcular la rentabilidad neta anual que tendría la vivienda en cuestión. Un cálculo sencillo que se obtiene al restar los gastos anuales a los ingresos anuales y dividir el resultado entre la inversión total. Con ese dato ya en tu mano, multiplica por 100. Si el resultado está entre 4 y 6 (4% – 6%), hablamos de una buena rentabilidad.

Aun así. Antes de dar ese paso tienes que elegir dónde comprar, y para eso es fundamental analizar la demanda de alquiler que hay en una zona. No te dejes llevar por lugares que simplemente te gustan. Primero, debes valorar cuál es el precio medio del alquiler y del metro cuadrado, el tipo de inquilino que hay y la ubicación respecto a los principales servicios. Piensa que las zonas mejor conectadas son más rentables y que las grandes ciudades suelen tener mucha más demanda.

Por otra parte, es muy posible que encuentres una vivienda muy barata y, a priori, muy rentable. Pero aquí hay que tener en cuenta el coste de la puesta a punto, que puede incluir desde reformas hasta pinturas o mejoras en eficiencia energética. En ese sentido, cuantas más mejoras tenga, mejor, ya que los inquilinos cada vez valoran más la eficiencia energética de las viviendas (ya que repercute luego en sus facturas).

Por último, pero no por ello menos importante, ten muy clara la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y todo lo que se indica en ella. Infórmate con abogados especializados para conocer la duración que deben tener los contratos, las circunstancias que permiten extinguir el contrato antes de tiempo y, por supuesto, todo lo relacionado con el registro del contrato y la declaración de los ingresos por alquiler. Evita los contratos verbales.

Teniendo todo esto presente, y añadiendo un fondo de imprevistos por lo que pueda pasar, tu primera inversión en vivienda irá mucho mejor. Mantén la paciencia, analiza bien las opciones y lánzate a por ello.