La inversión inmobiliaria en España se acelera

por | 15 Jul 2021

El sector inmobiliario en España coge impulso en el primer semestre del año tras registrar el tercer mejor segundo trimestre de la última década, con un volumen de inversión superior a 3.500 millones de euros, muy por encima del volumen alcanzado en el trimestre anterior (1.650 millones) y cerca de los niveles conseguidos en el primer semestre de 2019. De este modo, la inversión inmobiliaria en los seis primeros meses del año ascendió a 5.165 millones de euros, en línea con la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior (5.160 millones de euros), cuando se registró un primer trimestre récord antes de la llegada de la pandemia.

Así se desprende del Mid-Year Market Outlook 2021, estudio que ha elaborado CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, y que supone una revisión de las previsiones anunciadas a principios de año. En conjunto, si continúa la misma tendencia en el segundo semestre, la inversión en el sector inmobiliario español podría alcanzar los 12.000 millones de euros en 2021, tal y como se anticipó a principios de año.

“Los inversores, con un gran volumen de capital disponible y animados por una recuperación económica que, aunque a distintas velocidades, ya se está produciendo a nivel global, están preparados para aumentar su exposición en el sector inmobiliario. El volumen alcanzado en el primer semestre, con un segundo trimestre excpecional, junto con las operaciones que actualmente se encuentran en el pipeline permite mantener las previsiones realizadas en enero y que sitúan la inversión inmobiliario en el conjunto de 2021 entre los 10.000 y 12.000 millones de euros”, valora Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director, Head of Capital Markets de CBRE.

Del informe de CBRE se desprende que la positiva evolución del sector inmobiliario está apoyada en un contexto macro favorable, con tipos de interés a largo plazo en niveles muy bajos y previsiones de inflación moderada, que sigue posicionando al sector inmobiliario como opción atractiva de inversión. En cuanto a la financiación, sigue restringida en los casos de riesgo comercial. “Creemos que para el segundo semestre mejorará y determinados proyectos especulativos del sector logístico y residencial encuentren financiación”, comenta Marco-Gardoqui.

Mercado de oficinas

Durante la primera mitad del 2021, la inversión en el sector oficinas ascendió a 847 millones de euros, un 16% menos que en el mismo periodo de 2020. En el caso de Madrid, después de meses con pocos procesos de venta, se está viendo reactivación en el mercado, por lo que CBRE prevé una segunda mitad de 2021 más activa en la capital. Por su parte, Barcelona atrajo el 80% de la inversión realizada en oficinas en el primer semestre en España, un 40% más que en el primer semestre de 2020, lo que, junto a varias operaciones de envergadura en curso, hace prever un año excelente.

“Los inversores están claramente focalizados en activos core, bien ubicados, con especial interés por los que tienen contratos de largo cumplimiento e inquilinos que ofrezcan garantía de ingresos. Asimismo, se detecta un gran interés por activos que cumplan con criterios ESG, un aspecto que, por otra parte, cada vez más ocupantes tienen en cuenta a la hora de escoger sus sedes.”, explica Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.

Retail

Según CBRE, se prevén cifras de inversión de cierre sobre los 800 millones de euros en el sector de alimentación, parques y centros comerciales y de unos 150 millones en High Street, alcanzando una cifra total estimada entorno a los 950 – 1.000 millones de euros. Las rentabilidades ‘prime’ en ‘High Street’ permanecen estables en el 3,5% con previsión de poder ver un crecimiento muy moderado en los próximos años (3,6% en 2022). Por parte de los centros comerciales, las rentabilidades ‘prime’ se mantienen en niveles del 5,5% y en el sector de los supermercados se contraen ligeramente del 4,75% al 4,5%.

“Los operadores siguen acelerando, aún más si cabe, sus planes de optimización de portfolios y cadenas de suministro, con el objetivo de potenciar y dar una mejor cobertura y experiencia omnicanal a sus clientes, buscando una integración óptima entre el mundo online y offline”, opina Martínez Brioso.

Sector logístico

El sector logístico ha alcanzado en el primer semestre un volumen de 1.395 millones de euros, la segunda cifra más alta registrada hasta la fecha en la serie histórica, y un 169% más respecto a la cifra alcanzada en el mismo periodo de 2020. Según CBRE, este volumen se ha visto favorecido por la significativa operación de Montepino realizada por Bankinter Investment y que ha supuesto la mayor operación inmobiliaria logística jamás realizada en España, por valor cercano a los 900 millones.

Para el conjunto de 2021 se espera alcanzar volúmenes de inversión totales alrededor de los 2.300 millones a nivel nacional, tal y como se preveía a principios de año, lo que supondría un año récord para el sector. “Aunque el mercado actualmente continúa con escasez de oportunidades, el mercado de inversión está demostrando un interés cada vez mayor por el segmento industrial y logístico. Ello ha presionado como veníamos anunciando desde principios de año a las rentabilidades ‘prime’ a la baja, situándose en niveles del 4,25% al cierre del segundo trimestre de 2021 desde el 4,75% a principios de año”, subraya Lola Martínez Brioso.

Demanda residencial para 2021

Durante la primera mitad del 2021, el Multifamily se situó como el segundo asset class con 1.311 millones de euros invertidos (25% del total), de los que 1.067 se concentraron en operaciones de BTR (651K) y PRS (416K), lo que pone de manifiesto la falta de edificios existentes y alquilados. La actividad continúa concentrándose en Madrid y Barcelona, pese a que otras ciudades secundarias también están despertando un gran interés inversor. Para el segundo semestre, “esperamos que los volúmenes de inversión residenciales se mantengan o incluso registren algunas subidas dado el creciente interés inversor. Uno de los factores que impulsan el crecimiento de este asset, es la creciente demanda de hogares que viven en régimen de alquiler, cuya tendencia está en continuo crecimiento”, explica Martínez Brioso.

Las ‘prime yields’ en Madrid y Barcelona se sitúan en el 3% y 3,5% respectivamente, esperándose una tendencia estable para lo que queda de 2021, pese a que en otras capitales europeas ya se está observando una contracción de las ‘yields’. Respecto a las rentas ‘prime’, se prevé estabilidad, manteniéndose en los 23 euros/m2/mes en Madrid y en los 24 euros/m2/mes en Barcelona.

Por el lado de la demanda, de cara a 2021 se espera una ligera recuperación, con un incremento del 5% que equivaldría a 500.000-525.000 viviendas vendidas (vs. las 475.000-500.000 estimadas previamente). En cuanto al precio, la previsión de CBRE ha mejorado durante el primer semestre del año a raíz de la positiva evolución del sentimiento de mercado. De este modo, se espera una leve caída de los precios entre el -1% y -2% (en base a datos del Ministerio de Fomento) para 2021, ligeramente por encima de la bajada estimada anteriormente (-1%/-3%). CBRE prevé un reajuste en precios en segunda mano mientras que la obra nueva se mantendrá estable o incluso ligeras subidas durante lo que queda de año.

Mercado hotelero

Tras haber sufrido el peor año de su historia, el sector hotelero empieza a reactivarse gracias a la distribución de la vacuna y el levantamiento de las restricciones de desplazamientos. Desde un punto de vista de inversión, el elevado nivel de liquidez en el mercado combinado con las necesidades de caja por parte de muchos propietarios, así como el atractivo que sigue teniendo España para los inversores, auguran una segunda mitad del año con más movimiento transaccional del que se ha visto en los primeros seis meses.

“Si bien se auguraba un inicio de año muy activo a nivel transaccional debido a las tensiones de caja acumuladas por muchos grupos hoteleros tras más de un año sin actividad, la realidad se ha encontrado con un desajuste de precios entre vendedor y comprador, así como una escasez de producto distress, tan deseado por muchos inversores con altos costes de capital, que han retrasado la activación del mercado hasta probablemente la segunda mitad del año”, comenta Martínez Brioso.

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Manuel Tortajada
Periodista económico-financiero con más de 30 años de experiencia en prensa escrita y radio. En la actualidad produce, presenta y dirige Tiempo de Inversión. En los últimos 20 años ha desarrollado su carrera profesional en el Grupo Intereconomía y El Nuevo Lunes, como responsable de Bolsa. Con anterioridad trabajó Interviú, La Gaceta y Antena 3 Radio.

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