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Inversión inmobiliaria: ¿Hipoteca o leasing para un local comercial?

por | 28 Abr 2022

En el caso de que tengas interés en la compra de un local comercial, ya sea para realizar tu actividad económica o profesional, o bien como inversión para luego alquilarlo, es necesario saber las claves que debes saber antes de cerrar la adquisición.

Dado el contexto actual que estamos viviendo, la compra de un local comercial como inversión es una gran opción. La rentabilidad que ofrecen los bancos por los ahorros en depósitos es mínima, invertir en bolsa es una montaña rusa de subidas y bajadas, como se ha observado recientemente, las criptomonedas es una inversión de alto riesgo, y el sector inmobiliario es una inversión más segura y estable, con una rentabilidad muy interesante.

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La inversión en locales comerciales es una gran oportunidad en tiempos de COVID, siempre que sea a un precio razonable de mercado y localizados en zonas con demanda. Comprar un local para después alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta muy superior a la que se obtiene en inversiones en viviendas para luego alquilarlas.

Las hipotecas varían en función del tipo de inmueble que queramos adquirir. No tienen las mismas condiciones de financiación una hipoteca para la compra de un local comercial que para la compra de una vivienda.

Para los prestamistas supone un mayor riesgo conceder una hipoteca para la compra de un local comercial que para la compra de una vivienda, ya que, si nos encontramos con dificultades económicas, estos proyectos correrán mayor riesgo en caso de producirse algún impago.

También se tendrá en cuenta la ubicación del local comercial, la actividad, su rentabilidad y la capacidad financiera del negocio. En función de la ubicación del local o nave industrial es posible que el banco sea más exigente a la hora de financiar. La financiación será más alta en mejores ubicaciones. Lo mismo ocurre en función del estado del local y si hay que hacer o no reformas. Su estudio se realizará en profundidad.

El plazo de devolución que el banco ofrece se encuentra entre 15 y 20 años aproximadamente. Estos plazos son más cortos que las hipotecas vivienda. Al ser el período de devolución del préstamo más corto, sus cuotas serán más elevadas que en el préstamo para la compra de una vivienda. En consecuencia, se necesitará una mayor aportación de ahorros iniciales si queremos comprar un local.

Los tipos de interés de los préstamos van relacionados con el destino del dinero. No es lo mismo solicitar un préstamo para la compra de una vivienda, bien de primera necesidad, que solicitar un préstamo para inversión. Si el préstamo se solicita para inversión, tendrá un coste más elevado.

Si es una empresa quien compra, el tipo de interés lo dará el rating que tenga (capacidad para pagar deudas). Es decir, los precios varían en función del rating que tenga cada empresa, por eso no se puede dar un precio estándar.

Asimismo, el importe que el banco nos va a prestar está en torno al 50%-70% del precio de venta. Dado que el porcentaje que financian es menor que lo que nos prestan en la hipoteca vivienda, los ahorros que debamos aportar deberán ser mayores cuándo compremos un local comercial. En estas hipotecas, la financiación del 100% del precio no es viable. Se han de poder aportar recursos propios.

Por otra parte, la Ley hipotecaria de 2019 redujo los gastos que los compradores debían pagar por la firma de una hipoteca, trasladando el coste de Registro de la Propiedad, Notaría y Gestoría, al banco.

Ahora bien, estos gastos tan solo los asume el banco si la hipoteca que se otorga es para la compra de vivienda, por tanto, se debe tener en cuenta que, para comprar un local comercial, además de tener que pagar los gastos asociados a la compraventa, también se deberá pagar los gastos asociado a la firma de la hipoteca, que como indico arriba son Registro de la Propiedad, gestoría y notaría.

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Ricardo Gulias

Director de RN Tu solución hipotecaria
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