La competencia hipotecaria vuelve a dejar cifras llamativas en septiembre. Las mejores ofertas del mercado presentan tipos iniciales desde el 1,40% TIN en hipotecas mixtas, mientras que algunas hipotecas fijas se mantienen en el entorno del 2%-3%.

Sin embargo, encontrar la hipoteca más barata exige mirar bastante más allá del porcentaje que aparece en la publicidad.

Las clasificaciones de Rastreator y Kelisto no coinciden exactamente. Y hay una explicación: los comparadores utilizan diferentes perfiles, importes, plazos y criterios para elaborar sus rankings.

Por eso, más que buscar una única ganadora, conviene comparar las mejores ofertas entre hipotecas fijas, mixtas y variables.

Hipotecas mixtas: ofertas desde el 1,40%

Las hipotecas mixtas concentran algunas de las propuestas más agresivas de septiembre.

Según el análisis de Rastreator, la Hipoteca Mixta bonificada de Unicaja aparece entre las más baratas, con un 1,40% TIN durante los primeros cinco años y euríbor +0,40% posteriormente.

En una simulación de 150.000 euros a 25 años, el comparador calcula una cuota inicial de aproximadamente 593 euros mensuales.

Kelisto, por su parte, destaca entre las ofertas bancarias la hipoteca mixta de Banco Sabadell, con un 1,80% TIN durante los primeros tres años y euríbor +0,70% posteriormente.

La propia oferta hipotecaria de Banco Sabadell confirma ese 1,80% inicial en su modalidad bonificada.

También compite ABANCA. Su Hipoteca Mixta Mari Carmen publica un 2,05% TIN durante cinco años y posteriormente euríbor +0,60% con máxima bonificación.

Pero aquí aparece una de las grandes claves para comparar hipotecas: conseguir el TIN más bajo suele exigir cumplir determinadas condiciones.

¿Qué pasa con las hipotecas fijas?

Para quien prefiera saber cuánto pagará durante toda la vida del préstamo, septiembre también ofrece alternativas por debajo del 3%.

Rastreator sitúa entre las ofertas más económicas de su comparativa una hipoteca fija bonificada de Unicaja al 2% TIN. En una operación de 150.000 euros a 25 años, el comparador calcula una cuota aproximada de 636 euros al mes.

Otros bancos presentan ofertas competitivas dentro de esta modalidad. Kelisto destaca en sus comparativas propuestas de Ibercaja, Banca March y Banco Sabadell, aunque las condiciones finales pueden variar considerablemente dependiendo del perfil del solicitante.

Esto explica por qué no existe una única respuesta a la pregunta de cuál es la hipoteca fija más barata.

El porcentaje financiado, los ingresos, el plazo, la edad, la nómina o los productos contratados pueden modificar la propuesta final que realiza el banco.

Las variables ofrecen diferenciales por debajo del 0,50%

La competencia también llega a las hipotecas variables.

Kelisto sitúa entre las propuestas bancarias con diferenciales más reducidos a Kutxabank, con euríbor +0,49%, mientras que otras ofertas se sitúan alrededor de euríbor +0,50%.

Pero aquí el comprador tiene que introducir otra variable en sus cálculos: qué ocurrirá con el euríbor.

Después de situarse durante buena parte de 2025 por debajo de los niveles alcanzados en los años anteriores, el índice vuelve a condicionar las decisiones de quienes están buscando financiación.

Por eso, un diferencial muy pequeño no convierte automáticamente una hipoteca variable en la opción más barata durante toda su vida.

El dato que debes mirar antes de firmar: la TAE

Un 1,40%, un 1,80% o un 2% resulta muy atractivo como reclamo.

Pero TIN y TAE no significan lo mismo.

El TIN refleja fundamentalmente el interés nominal aplicado al préstamo. La TAE incorpora más elementos relacionados con el coste de la financiación y resulta especialmente útil para comparar ofertas.

La diferencia puede ser importante.

Por ejemplo, ABANCA publica para su hipoteca mixta un 2,05% TIN inicial con máxima bonificación. Sin embargo, en su ejemplo representativo la TAE variable alcanza el 5,20%, frente al 4,52% de la alternativa sin bonificación.

¿Por qué?

Porque conseguir el interés más bajo puede exigir contratar productos adicionales cuyo coste también debe considerarse.

Es una de las principales lecciones para quien compara hipotecas: un TIN más bajo no garantiza necesariamente una financiación globalmente más barata.

El precio oculto de las bonificaciones

Las ofertas hipotecarias más agresivas suelen estar vinculadas a la relación que el cliente mantiene con el banco.

Domiciliar la nómina es habitual, pero las bonificaciones pueden incorporar también seguros de hogar o vida, tarjetas, aportaciones a planes de pensiones u otros productos.

La diferencia puede ser relevante durante 20, 25 o 30 años.

Antes de aceptar una bonificación conviene calcular cuánto se ahorra realmente en intereses y cuánto cuesta mantener los productos necesarios para conseguirla.

El Banco de España recomienda precisamente comparar las ofertas hipotecarias atendiendo no solo al tipo de interés, sino también a las comisiones, productos vinculados y TAE.

Entonces, ¿cuál es la hipoteca más barata de septiembre?

Depende.

Rastreator sitúa entre las ofertas más competitivas de septiembre la Mixta bonificada de Unicaja, desde el 1,40% TIN durante cinco años.

Kelisto obtiene resultados diferentes dependiendo de la modalidad y destaca propuestas de entidades como Ibercaja, Banco Sabadell o Kutxabank.

No es necesariamente una contradicción.

Cada ranking parte de un perfil y unas condiciones determinadas. Y la oferta que finalmente recibe un comprador puede ser diferente a la publicada en la web del banco.

Por eso, para comparar correctamente conviene solicitar varias propuestas utilizando siempre el mismo importe, plazo y porcentaje de financiación y comprobar cinco variables: TIN, TAE, cuota, vinculaciones y coste total.

Y todavía queda una última opción: negociar.

Un comprador con ingresos estables, poca deuda, ahorro disponible y un porcentaje de financiación reducido puede tener capacidad para conseguir mejores condiciones que las inicialmente publicadas.

La batalla hipotecaria vuelve a beneficiar al comprador solvente

Septiembre deja una conclusión interesante: los bancos siguen compitiendo por captar determinados perfiles hipotecarios.

Las ofertas desde el 1,40% muestran hasta dónde puede llegar esa competencia, pero el tipo más bajo no debería ser el único criterio para elegir.

La pregunta importante no es únicamente qué banco ofrece el TIN más reducido, sino cuánto dinero habrá pagado realmente el comprador cuando termine de devolver su hipoteca.

Porque una diferencia aparentemente pequeña en el tipo, las vinculaciones o las comisiones puede traducirse en miles de euros a lo largo de 20 o 30 años.

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