Comprar una vivienda exige normalmente algo más que tener ingresos suficientes para pagar la hipoteca. El gran obstáculo para muchos compradores es reunir previamente el 20% del precio que los bancos suelen dejar fuera de la financiación.

En Madrid existe una alternativa para determinados compradores: el Plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, un programa de garantías que permite a las entidades financieras superar el 80% habitual y, en determinados casos, conceder una hipoteca de hasta el 100% del valor de la vivienda.

El programa ha dado además un nuevo paso en 2026: amplía el límite de edad hasta los 50 años y eleva hasta 425.000 euros el precio máximo de adquisición para los nuevos convenios.

¿Cómo funciona una hipoteca al 100%?

En una operación hipotecaria convencional, las entidades suelen financiar como máximo alrededor del 80% del valor del inmueble. El Banco de España explica que la cantidad concedida está relacionada con la tasación, pero también con la capacidad de pago del cliente y con la política de riesgos de cada entidad.

La diferencia es considerable.

Para comprar una vivienda de 300.000 euros con una hipoteca del 80%, habría que aportar inicialmente unos 60.000 euros correspondientes al 20% no financiado, además de los impuestos y demás costes de la compraventa.

Con Mi Primera Vivienda, esa barrera puede reducirse considerablemente. Pero hay una cuestión fundamental: el aval público no es una subvención. El comprador tendrá que devolver al banco todo el dinero prestado.

¿Quién puede conseguir hasta el 100%?

La ampliación anunciada por la Comunidad de Madrid en 2026 establece diferentes porcentajes máximos de financiación en función de la edad.

Los menores de 40 años pueden acceder a una financiación de hasta el 100% del valor del inmueble. Entre los 40 y 45 años, el máximo previsto es del 95%, mientras que entre los 45 y 50 años puede alcanzar el 90%.

El programa contempla también a familias con hijos menores a cargo, familias numerosas y monoparentales.

Otra de las novedades es el aumento del precio máximo de la vivienda desde 390.000 hasta 425.000 euros para los nuevos convenios.

Las condiciones y requisitos actualizados pueden consultarse directamente en la web oficial de Mi Primera Vivienda.

Cumplir los requisitos no garantiza la hipoteca

Existe una diferencia importante entre poder acogerse al programa y conseguir finalmente financiación.

El banco continúa analizando los ingresos, estabilidad económica, otras deudas y capacidad para afrontar las cuotas del solicitante.

El Banco de España recuerda que antes de conceder una hipoteca las entidades deben evaluar la solvencia del cliente. También pueden consultar la CIRBE para conocer los riesgos financieros que mantiene con otras entidades.

Por tanto, Mi Primera Vivienda facilita superar el problema de la entrada, pero no sustituye el análisis de solvencia del banco.

¿Cuánto dinero necesitas aunque te financien el 100%?

Esta es probablemente la cuestión más importante para el comprador.

Una hipoteca al 100% no significa comprar una vivienda sin ahorros.

Aunque el préstamo cubra todo el valor financiable del inmueble, el comprador continúa teniendo que hacer frente a los impuestos y determinados costes asociados a la compraventa.

También conviene diferenciar estos desembolsos de los gastos correspondientes a la propia hipoteca. Desde la Ley 5/2019, el banco asume determinados gastos de formalización del préstamo —como notaría, registro, gestoría e impuestos vinculados a la hipoteca— mientras que el cliente paga la tasación, según explica el Banco de España.

El importe que necesita tener ahorrado el comprador dependerá, entre otras cuestiones, de si adquiere una vivienda nueva o usada y de los impuestos aplicables.

La financiación al 100%, por tanto, puede eliminar la necesidad de disponer de los 60.000 euros de entrada del ejemplo anterior, pero no elimina todos los desembolsos iniciales.

Más financiación también significa más deuda

La posibilidad de comprar sin aportar el 20% habitual tiene una ventaja evidente: permite acceder antes a la vivienda.

Pero existe una contrapartida.

Una hipoteca de 300.000 euros implica asumir más deuda que una de 240.000 euros. A igualdad de plazo y tipo de interés, también supone pagar más intereses durante la vida del préstamo.

Por eso resulta especialmente importante valorar qué porcentaje de los ingresos familiares absorberá la cuota.

El Banco de España utiliza ratios como el loan-to-value (LTV) y el esfuerzo financiero de los hogares para analizar los riesgos asociados al crédito hipotecario. Una financiación elevada permite reducir el ahorro inicial, pero aumenta el endeudamiento del comprador.

¿Qué bancos participan en Mi Primera Vivienda?

Según la información publicada por la Comunidad de Madrid en septiembre de 2026, participan en el programa entidades como CaixaBank, Ibercaja, Banco Santander, Abanca, ING, Kutxabank, Unicaja Banco, Banco Sabadell y Eurocaja Rural.

Esto no significa que todas ofrezcan exactamente las mismas condiciones.

Tipo de interés, plazo, bonificaciones, productos vinculados o requisitos adicionales pueden variar entre entidades. Por eso conviene comparar diferentes propuestas y fijarse especialmente en la TAE, que permite aproximarse mejor al coste efectivo de cada oferta.

La pregunta no es solo si puedes conseguirla

Mi Primera Vivienda puede resolver uno de los grandes problemas de acceso a la propiedad: tener ingresos suficientes para pagar una casa, pero no disponer todavía de decenas de miles de euros para la entrada.

Según la Comunidad de Madrid, más de 8.300 personas habían accedido ya a una vivienda mediante el programa en septiembre de 2026.

Pero poder financiar hasta el 100% no debería convertir ese porcentaje en el objetivo por defecto.

Antes de firmar conviene hacerse una pregunta diferente: ¿qué cuota puedo asumir cómodamente sin comprometer el resto de mis finanzas durante los próximos 20, 25 o 30 años?

Porque la principal ventaja de estas hipotecas es reducir la barrera del ahorro inicial. Su contrapartida es empezar la compra de la vivienda con un nivel de deuda considerablemente mayor.

También en Tiempo de Inversión

La compra de vivienda forma parte de una planificación financiera más amplia. En Tiempo de Inversión hemos explicado cómo cambian los objetivos financieros según la edad y cómo adaptar el ahorro y la inversión, especialmente cuando comprar una casa se convierte en una prioridad.

También analizamos cómo convertir ingresos extraordinarios en ahorro e inversión, una estrategia que puede ayudar a construir el colchón necesario para afrontar los gastos iniciales de una vivienda.