El mercado inmobiliario español atraviesa una nueva fase marcada por el cambio de ciclo de tipos, la mayor exigencia en la selección de activos y la recuperación del interés por segmentos que habían quedado bajo revisión tras la pandemia. Daniel Peretó, Director de Real Estate de iCapital, analiza cómo la inversión inmobiliaria está dejando atrás enfoques más pasivos para convertirse en una pieza de cartera que exige especialización, diversificación y una lectura precisa de los riesgos de financiación, regulación y liquidez.

El Real Estate vuelve a situarse en el centro del debate patrimonial. Tras varios años condicionados por la pandemia, el ajuste de tipos de interés y la revisión de valoraciones, el sector inmobiliario español entra en una etapa en la que la selección de activos y la gestión profesional ganan peso frente a las estrategias más generalistas. Para Daniel Peretó, Director de Real Estate de iCapital, los fundamentales del mercado siguen siendo sólidos, aunque el entorno exige una aproximación mucho más activa.

“Son sectores que están funcionando particularmente bien”, señala Peretó al referirse a segmentos como el turismo, el flex living, la logística o determinados activos prime. En su opinión, el turismo en España mantiene una evolución muy positiva, mientras que el flex living se percibe como una posible respuesta a algunos de los desequilibrios del mercado de la vivienda, especialmente cuando permite generar entornos con mayor seguridad jurídica para el inversor.

El regreso del interés por oficinas y retail prime

Uno de los cambios más relevantes que observa el responsable de Real Estate de iCapital es la recuperación del interés por sectores que, durante los últimos años, habían estado rodeados de dudas. Es el caso de las oficinas y el retail, dos segmentos que sufrieron una fuerte revisión de expectativas tras el COVID.

“Después del COVID, la gente pensaba que todos teletrabajaríamos y no fue así”, explica Peretó. Esa vuelta parcial a la presencialidad ha permitido que las ubicaciones prime de oficinas vuelvan a despertar el interés de los inversores. No se trata, sin embargo, de una recuperación homogénea de todo el mercado, sino de una dinámica cada vez más polarizada entre activos de máxima calidad y ubicaciones secundarias.

Esta polarización obliga a los inversores a diferenciar con mayor precisión entre activos, ubicaciones, operadores, demanda real y capacidad de reposicionamiento. El mercado ya no recompensa de la misma forma la mera exposición inmobiliaria, sino la capacidad de seleccionar bien y gestionar adecuadamente cada activo.

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De la inversión pasiva a la gestión activa

Para Peretó, uno de los grandes cambios estructurales del sector es la profesionalización de la gestión inmobiliaria. Durante años, muchos inversores han considerado el Real Estate como una parte más estable o pasiva dentro de la cartera. Sin embargo, la realidad actual obliga a revisar esa percepción.

“Gracias a la profesionalización del sector, se está sofisticando la gestión de los activos y de todas las tipologías”, señala. Incluso la inversión tradicional en vivienda para alquiler, que históricamente podía percibirse como una gestión pasiva, exige hoy un seguimiento mucho más activo por los cambios normativos, fiscales, operativos y de mercado.

Este nuevo contexto implica que los inversores necesitan contar con equipos propios especializados o apoyarse en gestores profesionales capaces de aportar experiencia sectorial. Según Peretó, resulta especialmente interesante invertir a través de gestoras especialistas, vehículos de inversión o estructuras de coinversión, ya que permiten acceder a segmentos que requieren un alto grado de conocimiento técnico.

En este sentido, iCapital ha acompañado a sus clientes en inversiones en residencial, senior living, edificios de oficinas, mercados europeos y estrategias value add, siempre de la mano de equipos especializados. Para Peretó, esta fórmula permite acceder a oportunidades con mayor complejidad, pero también con una mejor contención del riesgo cuando se trabaja con gestores de primer nivel.

Financiación, tipos de interés y regulación: los riesgos a vigilar

El coste de financiación continúa siendo uno de los factores determinantes para el mercado inmobiliario. Tras un periodo de tipos bajos o contenidos, el cambio en el entorno macroeconómico ha introducido nuevas variables en la toma de decisiones. Peretó recuerda que las condiciones financieras favorables fueron uno de los elementos que impulsaron los fuertes volúmenes de inversión registrados recientemente, en niveles que no se veían desde antes del COVID.

Sin embargo, el actual contexto geopolítico podría volver a tensionar la inflación y condicionar las decisiones de los bancos centrales. “Si el coste de financiación sube, los actores del mercado más expuestos a financiación o más dependientes, como pueden ser fondos institucionales, pararían o ralentizarían su actividad”, explica.

Esta situación tendría una doble lectura. Por un lado, podría reducir el volumen de operaciones y presionar los precios en determinados segmentos, especialmente en un entorno de yields comprimidas donde el margen entre rentabilidad del activo y coste de financiación es limitado. Por otro, abriría una ventana de oportunidad para inversores locales, privados o patrimoniales con menor dependencia del apalancamiento financiero.

La regulación es otro de los grandes focos de atención. En opinión de Peretó, muchas medidas aplicadas sobre el mercado de la vivienda no están logrando generar nueva oferta ni contener los precios de forma eficaz. “La regulación no está consiguiendo los objetivos que pretende, sobre todo en el mercado de la vivienda”, afirma.

A su juicio, la oportunidad pasa por “hacer las cosas bien”: agilizar trámites burocráticos, mejorar la gestión del suelo, acelerar licencias urbanísticas y reforzar la colaboración público-privada para desbloquear proyectos actualmente parados.

El papel del Real Estate en las carteras de grandes patrimonios

Desde una perspectiva de asset allocation, Peretó defiende que el Real Estate debe seguir formando parte de las carteras de grandes patrimonios, aunque siempre en función del perfil de cada inversor. La clave, insiste, sigue siendo la diversificación.

El inmobiliario ofrece varias características diferenciales: exposición a un activo tangible, capacidad de actuar como cobertura parcial frente a la inflación, generación de ingresos recurrentes y, en determinados casos, un tratamiento fiscal favorable. No obstante, su peso dentro de la cartera debe adaptarse al perfil de riesgo, las necesidades de liquidez y el grado de gestión que cada cliente esté dispuesto a asumir.

“Lo importante es una buena segmentación de la cartera, una gestión activa que permita analizar cuáles son tus exposiciones y dónde quieres estar invertido”, explica Peretó. En este sentido, la inversión inmobiliaria puede realizarse tanto de forma directa como indirecta, a través de vehículos que permiten acotar mejor los plazos, diversificar riesgos y profesionalizar la toma de decisiones.

Para iCapital, el momento de entrada es relevante, pero también lo es el momento de salida. La desinversión debe analizarse en función del ciclo de mercado, la evolución del activo, la liquidez disponible y los objetivos patrimoniales del cliente.

España, un destino líder para la inversión inmobiliaria

De cara a los próximos años, Peretó mantiene una visión positiva sobre el mercado español. Considera que los fundamentales siguen siendo buenos, apoyados en una economía que continúa creciendo, un sector inmobiliario más profesionalizado y el desarrollo de segmentos estratégicos como vivienda, flex living, hoteles y logística.

El turismo sigue siendo uno de los grandes motores estructurales del país y genera demanda para activos vinculados a hoteles, alojamiento flexible y nuevas fórmulas residenciales. La logística, por su parte, se beneficia de la reorganización de las cadenas de suministro y de la necesidad de contar con infraestructuras modernas y bien ubicadas.

“El interés institucional está haciendo que España sea vista como un destino de inversión inmobiliaria líder en Europa”, señala Peretó. A su juicio, la percepción del sector en España es sólida y la profesionalización de los operadores ha contribuido a reforzar la confianza de los inversores.

El principal elemento a vigilar será el impacto de los conflictos internacionales sobre la inflación, los tipos de interés y el coste de financiación. Aun así, Peretó considera que el mercado parte de una posición favorable. “La perspectiva sigue siendo buena”, afirma, con una previsión de crecimiento de la inversión inmobiliaria en España cercana al 10% respecto al año anterior, siempre condicionada por la evolución del entorno internacional.

✅ Daniel Peretó (iCapital): «España se ha convertido en un destino de inversión inmobiliaria líder en Europa”, en tiempodeinversion.com