Merlin Properties SOCIMI (BME; Ticker: MRL, ISIN : ES0105025003) es una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa española (IBEX-35), tiene como actividad principal la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica. La Compañía es una sociedad anónima constituida como una SOCIMI. Se dedica principalmente a la gestión activa, operación y rotación selectiva de activos inmobiliarios comerciales de calidad en el segmento de inversión «Core» y «Core Plus», principalmente en España y, en menor medida, en Portugal. La Compañía se centra en el mercado de oficinas, retail y logístico. MERLIN Properties cuenta con un gran equipo de profesionales que realizan las tareas de gestión de la cartera de activos en propiedad, con el objetivo de maximizar la eficiencia operativa y rentabilidad de cada activo. El objetivo de rentabilidad de MERLIN Properties está basado en la remuneración al accionista, consistente en el reparto anual de dividendos y la creación de valor a través del incremento del EPRA NAV de la sociedad.

Actualmente, la compañía tiene 913 activos con un valor bruto de 12.915 mn€ que están generando unas rentas brutas de 508 millones de euros. El valor neto de los activos es de 7.370 millones de euros (15,69 euros por acción). Merlin, tiene un rating BBB por S&P. Las oficinas aportan 236 millones de rentas, la logística 63 millones y los cinco principales centros comerciales aportan unos 111 millones en rentas, por otro lado, el contrato de alquiler de oficinas de BBVA le aporta unos 85 millones de rentas brutas. El 75% de los activos de oficinas están en Madrid, un 16% en Barcelona y el 9% en Lisboa. A 9M21 tenían un 94% de ocupación media en todos los activos y el 45% de los contratos con vencimiento superior a 2025.

La deuda financiera neta alcanza los 5.324 mn€ a un coste medio del 2,06% y el 100% a tipo fijo.

Merlin es propietaria del 14,5% de DCN, por lo que tiene los derechos de edificabilidad de 1,2 millones de m2 (81% en oficinas y 19% en residencial). Esto conllevará una inversión total de 795 millones de euros hasta 2040, con una rentabilidad estimada del 7,25% anual.

La compañía presentaba resultados el pasado 12 de noviembre (9M21). Las rentas crecen +1% a/a, el EBITDA +0,60% a/a y el resultado neto alcanzaba los 254,4 millones de euros (+127,6% a/a), mientras que la valoración neta de los activos aumenta +0,8%, a 15,69 euros por título. En España, la cotización suele estar un 30% por debajo de la valoración neta de los activos, lo que daría un precio objetivo de 10,98 euros (+20% de subida potencial).

El consenso le otorga un precio objetivo promedio de 10,62 € con 15 comprar, 3 mantener y 3 ventas.

Desde una perspectiva técnica, el valor no debe perder los 9 €/acción. Se podría marcar un stop de venta en los 8,70 €.

La guerra abierta en el consejo por el control de Merlin se ha saldado con la ratificación del CEO. Ismael Clemente ha sido cofundador de Merlin y ha demostrado una brillante trayectoria y liderazgo, por lo que vemos con buenos ojos su continuidad al frente de la compañía.

Tito Guillermo López Goyoaga. Responsable Mesa de Valores Singular Bank. Inversiones & Productos