Las reglas de la inversión residencial vuelven a cambiar. El Real Decreto-ley 26/2026, aprobado por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre y publicado este miércoles en el BOE, introduce medidas que afectan directamente a propietarios, arrendadores e inversores inmobiliarios. La norma entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre.

Para el propietario, el efecto no puede resumirse simplemente en una mayor regulación. Algunas medidas limitan la capacidad para actualizar rentas, recuperar una vivienda o explotar determinadas modalidades de alquiler, mientras que otras introducen incentivos fiscales para quienes mantengan o reduzcan los precios. Para el inversor profesional, las restricciones pueden ser mayores.

Consultar el Real Decreto-ley 26/2026 en el BOE

Contratos que podrán prolongarse hasta dos años

Una de las novedades con mayor impacto para el propietario afecta a los contratos de vivienda habitual vigentes.

Cuando determinados periodos de prórroga obligatoria o tácita terminen antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al corriente de sus pagos —también durante los ocho meses anteriores— podrá solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales. Durante ese periodo se mantienen los términos y condiciones del contrato. BOE

El arrendador deberá aceptar la solicitud salvo determinados supuestos: que las partes alcancen otro acuerdo, celebren un nuevo contrato o exista una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda por parte del propietario o determinados familiares. Tampoco procede esta prórroga si se acuerda renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la vigente. BOE

Para un inversor, la consecuencia es importante: puede retrasarse el momento en el que recupera el inmueble o renegocia completamente las condiciones económicas del alquiler.

¿Cuánto podrá subir el alquiler?

También cambia temporalmente la actualización anual. Entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, si la renta se encuentra por encima del límite máximo que resulte aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incremento alguno. En los restantes casos, las partes podrán pactar la actualización y, si no existe nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.

Para el propietario, esto introduce una variable muy clara en el cálculo de rentabilidad: el crecimiento del ingreso por alquiler puede quedar por debajo de la evolución de algunos de sus costes.

No significa necesariamente que la inversión deje de ser rentable. Pero aumenta la importancia del precio de adquisición, la renta inicial, la financiación y los gastos recurrentes.

Temporada y habitaciones: menos flexibilidad para elevar rentas

Otro de los cambios afecta a dos modalidades que han ganado presencia en los últimos años. Los contratos de temporada deberán responder a una necesidad temporal real y acreditada. Si carecen de una causa expresa que justifique esa temporalidad, pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.

También se regula el alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa, además de introducirse garantías adicionales en zonas de mercado residencial tensionado.

Esto afecta especialmente a estrategias que buscaban aumentar el rendimiento pasando del alquiler convencional al alquiler temporal o por habitaciones.

Vender una vivienda alquilada también cambia

La reforma refuerza además el derecho de adquisición preferente del arrendatario.

El tanteo y retracto no desaparece porque la vivienda se transmita conjuntamente con otros inmuebles en los supuestos contemplados por la norma. Además, propietario e inquilino ya no podrán pactar la renuncia de este último al derecho de adquisición preferente.

Para determinadas operaciones inmobiliarias, especialmente las que afectan a edificios o carteras de activos residenciales, esto puede añadir procedimientos y condicionantes a la salida de la inversión.

La restricción que afecta directamente a determinados inversores

El decreto introduce una medida específica hasta el 31 de diciembre de 2028 para entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles.

Estas entidades tendrán limitada la adquisición de viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. Existen excepciones, entre ellas destinar el inmueble durante al menos cinco años a vivienda habitual asequible o social, determinadas finalidades sociales, adherirse a un Código de Buenas Prácticas o adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria.

Por eso conviene evitar el titular simplificado de que se “prohíbe a los fondos comprar vivienda”. La restricción afecta a unas operaciones y entidades concretas y contiene excepciones.

Desahucios: no afecta igual a todos los propietarios

También es necesario introducir matices en otra de las medidas más comentadas.

Hasta finales de 2030, el decreto contempla la suspensión de determinados procedimientos cuando quien demanda es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas con las características que define la norma y el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional. BOE

Por tanto, no existe una prohibición general de desahuciar hasta 2030 para todos los propietarios. El alcance depende de quién sea el propietario, de la situación del ocupante y del procedimiento correspondiente.

También hay incentivos fiscales para el propietario

El decreto no funciona únicamente mediante restricciones. Modifica también las reducciones aplicables en el IRPF al rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda.

Para propietarios que no sean grandes tenedores, determinados nuevos contratos con una renta reducida en más de un 5% pueden acceder a reducciones que, dependiendo de las circunstancias, llegan al 100%, 95%, 90%, 85% o 70%. También se contemplan porcentajes diferentes cuando se mantiene o incrementa la renta. BOE

Además, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla incentivos para movilizar vivienda hacia el alquiler asequible y coberturas frente a impagos, daños y suministros en determinados contratos con jóvenes.

El mensaje económico es claro: la regulación penaliza o limita determinadas estrategias de maximización de rentas mientras intenta incentivar fiscalmente alquileres más asequibles y estables.

¿Qué significa todo esto para la rentabilidad?

Para quien analiza una vivienda como inversión, el cálculo empieza a necesitar más variables:

rentabilidad = alquiler + revalorización − gastos − impuestos − financiación − riesgo regulatorio

Los nuevos cambios afectan especialmente a ingresos y riesgo regulatorio. Reducen temporalmente la flexibilidad para actualizar determinadas rentas, prolongan algunos contratos y restringen estrategias de temporada y habitaciones. Para determinados inversores profesionales añaden además limitaciones en la adquisición y recuperación de activos.

Pero hay otra cara: los incentivos fiscales pueden compensar parte de una renta menor en determinados casos. Y el Plan Estatal introduce ayudas vinculadas al alquiler asequible.

La consecuencia para el pequeño inversor es que ya no basta con calcular qué porcentaje representa el alquiler anual sobre el precio de compra. La fiscalidad, el tipo de contrato, la duración, la ubicación y el perfil del propietario pasan a tener todavía más peso en la rentabilidad neta final.

Y ese probablemente sea el cambio más relevante: invertir en vivienda en España exige cada vez más calcular la rentabilidad después de regulación e impuestos, y no únicamente mirar la renta mensual que puede obtenerse en el mercado.