El sector inmobiliario ha mantenido su condición de activo refugio, impulsado por una atractiva relación riesgo/rentabilidad en un entorno de bajos tipos de interés. A pesar de la abundancia de liquidez, el mercado de inversión es algo estrecho y está restringido por la calidad de la oferta. Los inversores siguen siendo extremadamente selectivos y se muestran cada vez más sensibles a los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG). En el mercado de alquiler, la demanda de espacio de oficinas se centra principalmente en los locales más eficientes y sostenibles en zonas céntricas y accesibles. En este contexto, los inversores dirigen su atención a los edificios «de última generación» por su capacidad para responder a los nuevos retos, como las oficinas flexibles y el co-working, así como a los criterios energéticos cada vez más exigentes. La búsqueda de locales céntricos debería contribuir a mantener el atractivo de los distritos empresariales tradicionales, que siguen beneficiándose de una baja desocupación.

Aumento del volumen de inversión

En el tercer trimestre de 2021, el volumen de inversión europea en oficinas siguió creciendo y alcanzó los 153.000 millones de euros a 30/09/2021. Alemania (37.900 millones de euros), Reino Unido (37.500 millones de euros) y Francia (16.000 millones de euros) siguen siendo los mercados preferidos por los inversores locales e internacionales. Los inversores se centran principalmente en activos situados en el centro de las capitales, sobre todo en el segmento de oficinas, aunque las principales ciudades regionales desempeñan un papel cada vez más importante. Las oficinas siguen siendo la clase de activos más popular para los inversores, representando el 50% de las inversiones en Europa a 30/09/2021, seguidas de la logística con un 30%. Los activos turísticos se han recuperado con fuerza, con un volumen de inversión que aumentó un 63% en el tercer trimestre en comparación con el mismo periodo de 2020. El segmento minorista, especialmente los sectores relacionados con alimentación, artículos del hogar y deportes, se está recuperando debido a una nueva clasificación del comercio urbano.

Encontrar un nuevo equilibrio en los mercados de alquiler de oficinas

Tras los primeros signos de recuperación observados en el primer semestre de 2021, el mercado de alquiler en las principales ciudades europeas cobró impulso en el tercer trimestre. A pesar del auge del trabajo a distancia, las oficinas siguen siendo esenciales para la cultura empresarial y están cada vez más orientadas a promover el bienestar de sus usuarios.

La contratación aumentó un 47% en el tercer trimestre de 2021 en comparación con el tercer trimestre de 2020. Otra señal alentadora se encuentra en la evolución de la absorción neta, que se refiere a la nueva demanda de espacio inmobiliario. Pasó a ser positiva en el segundo trimestre de 2021 por primera vez desde el cuarto trimestre de 2019 y registró un aumento del 339% intertrimestral en el tercer trimestre de 2021, lo que ilustra los planes de crecimiento de los ocupantes.

En Europa, la oferta inmediata disminuyó en el tercer trimestre de 2021 por primera vez desde el inicio de la pandemia. El descenso de la oferta disponible fue especialmente evidente en Berlín, que registró una caída del 22% en un trimestre. Las tasas de espacio disponible en las ciudades europeas más grandes se mantienen, en general, bajo control, oscilando entre menos del 3% en las principales ciudades alemanas y más del 10% en Madrid y Milán. Aunque la proporción de espacios de oficina nuevos ha aumentado debido a un alto índice de entrega de proyectos iniciados antes de la crisis sanitaria, la oferta de oficinas en su conjunto sigue estando formada principalmente por activos de segunda mano que ya no cumplen las expectativas de los usuarios.

Sólido comportamiento de los precios de los alquileres prime

La brecha entre los activos que cumplen con las nuevas prácticas en ubicaciones céntricas y los que ya no satisfacen las expectativas de los usuarios se está ampliando y conduce a la creación de un mercado de dos niveles. En el caso de los inmuebles de categoría A, los alquileres prime se mantienen en general estables en niveles récord en toda Europa. Berlín, Lyon y Londres han registrado aumentos interanuales en los alquileres headline, mientras que los alquileres prime se han ajustado en Dublín y Madrid. Las afueras de las grandes ciudades, donde la oferta sigue siendo considerable, también están experimentando una presión a la baja en sus alquileres.

Los incentivos han aumentado en todos los mercados europeos, tanto a la hora de firmar nuevos contratos de alquiler como de negociar la renovación o ampliación de los existentes. El diferencial entre el precio que se solicita de los alquileres y el importe con el que, finalmente, se cierran los alquileres, se está ampliando.

Virginie Wallut, directora de Real Estate Research e inversión sostenible de La Française Real Estate Managers