• La propuesta elevaría la tributación de las sociedades que no orienten parte de su cartera al alquiler asequible, mientras mantiene incentivos para quienes reinviertan beneficios en vivienda residencial de carácter social.

Inquietud ante la reforma fiscal de las SOCIMI para impulsar el alquiler asequible.- El Gobierno prepara uno de los cambios más relevantes en el régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) desde su creación hace más de quince años. La reforma, que negocia con Podemos para incorporarla al próximo Real Decreto de Vivienda, persigue un objetivo claro: utilizar la fiscalidad para dirigir una mayor parte de la inversión privada hacia el alquiler residencial asequible.

La medida supondría un cambio de filosofía. Hasta ahora, las ventajas fiscales de las SOCIMI respondían fundamentalmente a su función como vehículos de inversión inmobiliaria. Con la reforma, esos incentivos pasarían a depender también de su contribución a uno de los principales problemas económicos y sociales del país: el acceso a la vivienda.

Un incentivo fiscal ligado a un objetivo social

La propuesta que estudia el Ejecutivo contempla elevar del 15% al 25% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI con vivienda residencial que no cumplan determinados requisitos sociales.

En cambio, aquellas sociedades que destinen una parte significativa de su cartera al alquiler asequible mantendrían un tratamiento más favorable. Incluso se plantea eliminar completamente ese gravamen cuando los beneficios retenidos se reinviertan, en un plazo de tres años, en viviendas destinadas a este fin.

El mensaje del Gobierno es claro: los incentivos fiscales deben contribuir a aumentar la oferta de vivienda asequible y no limitarse a favorecer un determinado vehículo de inversión.

Entre la política de vivienda y la seguridad jurídica

La reforma ha abierto un intenso debate entre expertos y profesionales del sector.

Para Roberto Knop, director del programa de Real Estate del IEB, la iniciativa responde a una lógica comprensible desde el punto de vista de la política económica.

«Utilizar incentivos fiscales para orientar la inversión privada hacia el incremento de la oferta de alquiler asequible puede contribuir a alinear el mercado con los objetivos públicos», explica.

No obstante, advierte de que el éxito dependerá del diseño final de la norma.

«Si el nuevo régimen introduce incertidumbre o reduce en exceso la rentabilidad esperada, podría disminuir el atractivo de las SOCIMI para el capital internacional, precisamente uno de los principales motores del crecimiento del sector durante la última década.»

Ana de Luis, directora de Incorporaciones de Abbaco Markets, por su parte, considera que la principal preocupación no reside únicamente en el incremento de la carga fiscal, sino en la incertidumbre regulatoria que puede generar.

«La inversión institucional necesita reglas estables y previsibles. Si los criterios sobre qué se considera alquiler asequible no están claramente definidos, el resultado puede ser un freno a nuevas operaciones y una menor capacidad de las SOCIMI para seguir invirtiendo en vivienda.»

Además, recuerda que una mayor tributación sobre los beneficios no distribuidos reduce el flujo de caja disponible para adquirir nuevos activos, promover desarrollos o rehabilitar edificios existentes, limitando precisamente la capacidad inversora que el Gobierno pretende estimular.

¿Puede la fiscalidad aumentar la oferta de vivienda?

La gran incógnita es si el cambio conseguirá modificar el comportamiento de los inversores. Desde el Ejecutivo se confía en que vincular los beneficios fiscales al alquiler asequible movilice parte del capital privado hacia este segmento.

Sin embargo, el sector recuerda que la inversión inmobiliaria responde también a otros factores: seguridad jurídica, estabilidad regulatoria, rentabilidad esperada y facilidad para desarrollar nuevos proyectos. Si alguno de estos elementos se deteriora, el efecto podría ser el contrario al buscado.

Un régimen diseñado para atraer capital

Las SOCIMI fueron introducidas en España en 2009 y reformadas en 2012 para hacerlas más competitivas frente a los REIT existentes en otros mercados internacionales.

Su régimen especial permite una tributación reducida siempre que cumplan determinadas condiciones, como invertir mayoritariamente en inmuebles destinados al alquiler, mantener los activos durante un periodo mínimo y distribuir una parte muy importante de los beneficios entre los accionistas.

Gracias a este modelo, las SOCIMI han canalizado miles de millones de euros hacia el mercado inmobiliario español, especialmente procedentes de inversores institucionales nacionales e internacionales.

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