Carlos Breva (SodaCrowd): “El déficit de vivienda y la falta de financiación abren una gran oportunidad al crowdlending”.- El crecimiento del crowdlending inmobiliario ha abierto una vía alternativa que permite participar en proyectos reales desde importes reducidos. En este contexto, Carlos Breva, Chief Financial Officer de SodaCrowd, explica en Tiempo de Inversión cómo funciona este modelo y por qué considera que el momento del sector es especialmente relevante.

SodaCrowd está especializada principalmente en deuda inmobiliaria con garantía real y, de forma selectiva, en inversiones en equity vinculadas a proyectos de valor añadido u obra nueva. La compañía forma parte de un grupo internacional con experiencia en promoción, gestión de activos y fondos de deuda, lo que aporta respaldo técnico en el proceso de análisis. Sin embargo, en España actúa exclusivamente como intermediario entre promotor e inversor.

“Nosotros originamos oportunidades, las estructuramos de la forma más conservadora posible y realizamos un análisis exhaustivo antes de publicarlas en la plataforma”, detalla.

Una brecha estructural en la financiación residencial

El crecimiento del crowdlending inmobiliario en España no es casual. Breva lo vincula a un desequilibrio estructural en el mercado de la vivienda. “Existe un déficit aproximado de un millón de viviendas en España y una necesidad de construir cerca de 200.000 unidades al año, pero actualmente no se alcanza ni la mitad”, señala, citando informes del Banco de España y Funcas.

Uno de los principales obstáculos es el acceso a financiación. Antes de que los bancos entren en un proyecto, el promotor debe aportar aproximadamente el 40% de los costes totales para alcanzar determinados hitos. Es precisamente en ese tramo donde SodaCrowd detecta una oportunidad. “Nos posicionamos en ese umbral donde hay necesidad real de capital y un nicho de rentabilidad interesante”, explica.

Análisis exhaustivo y control del riesgo

La plataforma articula su análisis en tres fases fundamentales. Primero, el estudio del promotor, evaluando solvencia y track record. Segundo, el análisis técnico, urbanístico, legal y financiero del proyecto, con apoyo de informes externos cuando es necesario. Y tercero, la simulación de escenarios adversos, tensando hipótesis de retrasos, sobrecostes o caída de ventas.

“Queremos saber qué ocurre incluso en escenarios negativos. Eso es clave tanto para nosotros como para el inversor”, afirma.

En proyectos de deuda, la estructura busca un enfoque conservador. “Intentamos que el loan to value no supere el 70% y que exista garantía hipotecaria de primer rango”, explica. Es decir, la deuda no excede el 70% del valor del activo, lo que aporta un margen adicional de protección. En equity, el inversor participa en la sociedad vehículo del proyecto concreto, separada jurídicamente del resto de actividades del promotor. “El inversor está expuesto únicamente a la operación concreta en la que invierte”, recalca.

Rentabilidad: deuda frente a equity

Las cifras son uno de los principales atractivos del modelo. En deuda inmobiliaria, las rentabilidades se sitúan entre el 10% y el 14% anual, con plazos de entre 12 y 24 meses. “Actualmente nuestra media está en torno al 12,5%”, señala.

En equity, el objetivo es superior. “Buscamos TIRs por encima del 15% y actualmente estamos cerca del 20%”, explica Breva. Los plazos se extienden entre 20 y 35 meses y el potencial retorno es mayor, aunque también lo es el riesgo. “En equity aspiramos a retornos sobre el capital invertido superiores al 40%-45% en el periodo total de la operación”, añade.

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Transparencia, regulación y proceso digital

El proceso para el inversor es digital y sencillo. El usuario se registra en la plataforma, realiza un test obligatorio de idoneidad —exigido por la normativa— y puede analizar proyecto por proyecto. “El inversor conoce desde el primer momento el activo, el plazo, la estructura, el riesgo y la rentabilidad esperada”, subraya Breva.

Un punto diferencial es que los costes del servicio los asume el promotor. “La rentabilidad publicada es neta para el inversor. Nosotros cobramos un fee al promotor por originar y estructurar la operación”, aclara.

Financiación alternativa: margen de crecimiento en España

El recorrido del sector en España es amplio. “En Estados Unidos la financiación alternativa supera el 60% del total en real estate; en España no llega al 15%”, destaca Breva. La combinación de necesidad estructural de vivienda y restricciones bancarias abre espacio para plataformas de financiación alternativa.

“No es una moda, es una respuesta a una necesidad real del mercado”, afirma.

Del inversor institucional al minorista

Los activos alternativos llevan años formando parte de las carteras institucionales. El crowdlending inmobiliario permite ahora que el inversor minorista acceda a ese tipo de estructuras. En un entorno de volatilidad en renta variable y búsqueda de descorrelación, la deuda inmobiliaria privada ofrece una combinación de rentabilidad y respaldo real que empieza a consolidarse como complemento estratégico.

Como concluye Breva: “La clave está en estructurar operaciones de forma conservadora y analizar escenarios adversos. El crecimiento del sector responde a una necesidad estructural y a una oportunidad clara para el inversor”.

✅ Carlos Breva (Soda Crowd): “El déficit de vivienda y la falta de financiación abre una gran oportunidad al crowdlending”, en tiempodeinversion.com