El acceso al suelo es uno de los primeros obstáculos financieros que debe superar una nueva promoción residencial. Y es precisamente en esa fase, anterior a la construcción y a la financiación bancaria tradicional del proyecto, donde Civislend y la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) quieren abrir una nueva vía de financiación.

Ambas organizaciones han alcanzado un acuerdo para facilitar financiación de hasta cinco millones de euros por operación destinada a la adquisición de suelo para promociones de viviendas en régimen cooperativo.

El convenio supone también un nuevo paso en la extensión del crowdlending inmobiliario hacia fases del mercado en las que disponer del capital en el momento adecuado puede resultar determinante para poner en marcha un proyecto.

Hasta cinco millones para comprar suelo

El mecanismo previsto parte de las propias cooperativas. Las cooperativas integradas en Concovi y en sus federaciones territoriales podrán presentar a Civislend proyectos que necesiten financiación para adquirir parcelas destinadas posteriormente a promociones residenciales.

Civislend realizará el correspondiente análisis de viabilidad y riesgo. Aquellas operaciones que superen ese proceso podrán publicarse en su plataforma para captar financiación de inversores registrados, tanto particulares como personas jurídicas.

Las condiciones financieras no serán idénticas para todas las operaciones. El acuerdo contempla condiciones específicas para las cooperativas vinculadas a Concovi, pero dependerán de las características y del perfil de riesgo de cada proyecto.

Para iniciar el análisis, las cooperativas deberán aportar el precio total de adquisición del suelo y la documentación necesaria para evaluar la operación.

El crowdlending entra en una fase crítica de las promociones

El aspecto más relevante del acuerdo está en el momento elegido para financiar.

No se trata de financiar viviendas terminadas ni de sustituir el préstamo promotor bancario. La colaboración se concentra específicamente en la adquisición del suelo, uno de los momentos iniciales y más intensivos en capital del desarrollo inmobiliario.

El acceso a financiación en tiempo y forma continúa siendo uno de los retos del sector. Aunque la banca mantiene un papel fundamental en la financiación inmobiliaria, determinadas necesidades de capital pueden no coincidir con sus plazos, condiciones o criterios.

De ahí el espacio que han ganado las fórmulas alternativas para financiar compras de suelo, fases iniciales de las promociones u operaciones puente antes de acceder a financiación bancaria.

El crowdlending conecta esas necesidades con inversores que aportan capital mediante préstamos, convirtiéndose en una fuente complementaria a la banca. Un modelo cuyo funcionamiento, rentabilidad y riesgos explicó Alejandro Labori, director de Real Estate de Civislend, en una entrevista con Tiempo de Inversión.

Viviendas a precio de coste para los cooperativistas

La particularidad de esta iniciativa está también en el modelo de vivienda al que se dirige. Las parcelas financiadas estarán destinadas al desarrollo de promociones cooperativas, en las que Concovi subraya el objetivo de ofrecer las viviendas a “estricto precio de coste” para sus socios.

Concovi asumirá la difusión del acuerdo entre las cooperativas y federaciones territoriales asociadas, mientras que Civislend se encargará del estudio financiero y de incorporar a su plataforma aquellas operaciones que cumplan sus criterios.

El convenio contempla, además, la posibilidad de crear equipos de trabajo conjuntos para analizar los suelos y estructurar las operaciones.

“En un contexto donde el acceso al crédito tradicional puede presentar barreras, la financiación participativa se convierte en un aliado fundamental para dar respuesta a la creciente demanda de vivienda”, explica Juan Francisco Casares Collado, presidente de Concovi.

Civislend amplía el tipo de proyectos que puede financiar

Para Civislend, el acuerdo supone incorporar un nuevo origen de proyectos inmobiliarios y aumentar la diversificación de las operaciones que pueden llegar a su plataforma.

“Este acuerdo nos permite seguir diversificando los proyectos que canalizamos a través de la plataforma y, al mismo tiempo, contribuir a facilitar el acceso a financiación para las cooperativas de vivienda”, señala Alejandro Labori Jover.

La evolución del modelo también puede observarse desde el lado del inversor. Como ya analizamos en Tiempo de Inversión al abordar el creciente peso del inversor minorista en el crowdlending inmobiliario, la recurrencia y la diversificación entre distintos proyectos se han convertido en elementos relevantes en la evolución de estas plataformas.

Para el inversor, estas operaciones permiten acceder a financiación inmobiliaria mediante préstamos vinculados a proyectos concretos. Eso no elimina sus riesgos: la rentabilidad y la devolución del capital dependen de cada operación, de su estructura y garantías y de la capacidad del proyecto para cumplir el plan previsto.

Una nueva vía para desbloquear promociones desde el suelo

El acuerdo entre Civislend y Concovi lleva la financiación participativa a una fase especialmente relevante del proceso inmobiliario.

Su alcance dependerá de cuántos proyectos presenten las cooperativas y, sobre todo, de cuántos superen los criterios de viabilidad y riesgo establecidos para incorporarse a la plataforma.

Pero introduce una alternativa para resolver uno de los primeros problemas de cualquier promoción: disponer del capital necesario para adquirir el suelo antes de avanzar hacia las siguientes fases de desarrollo y financiación.

En un mercado residencial condicionado por la disponibilidad y el coste del suelo, los costes de construcción y las dificultades de acceso a la vivienda, la relevancia del acuerdo va más allá de los cinco millones de euros que puede alcanzar cada operación. Pone el foco en cómo las nuevas fórmulas de financiación inmobiliaria pueden complementar a la banca para facilitar el arranque de nuevos proyectos residenciales.